L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 124 del 18 giugno 2026, ha fornito un importante chiarimento in merito alla nuova disciplina delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus.
Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile ai fini Irpef.
In particolare, la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus genera una plusvalenza imponibile quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
La normativa prevede tuttavia alcune importanti eccezioni. La plusvalenza non è imponibile quando:
- l’immobile è stato acquisito per successione;
- l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la vendita. Se il periodo di possesso è inferiore a dieci anni, occorre fare riferimento alla maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione.
Il caso riguarda un contribuente che aveva acquistato la piena proprietà dell’immobile dai propri genitori nel 2006.
Successivamente aveva donato agli stessi il diritto di usufrutto vitalizio, conservando la nuda proprietà. Nel 2022, a seguito della rinuncia all’usufrutto da parte dei genitori, la piena proprietà si è nuovamente consolidata in capo al contribuente.
L’immobile è sempre stato utilizzato dai genitori come abitazione principale e sullo stesso sono stati eseguiti interventi Superbonus negli anni 2023 e 2024. Il contribuente intende procedere alla vendita entro il 27 aprile 2027.
Il dubbio riguardava il momento da cui far decorrere il periodo decennale utile per verificare l’esclusione dalla tassazione: dalla data dell’acquisto della piena proprietà (2006) oppure dalla successiva consolidazione della proprietà avvenuta nel 2022.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il termine decennale deve essere calcolato facendo riferimento alla data originaria di acquisto della piena proprietà, ossia il 9 maggio 2006.
La successiva estinzione dell’usufrutto non costituisce un nuovo acquisto del diritto di proprietà, ma rappresenta esclusivamente la riespansione di un diritto già appartenente al contribuente.
Di conseguenza, ai fini della verifica dell’esclusione dalla nuova plusvalenza imponibile, il periodo di riferimento decorre dalla data dell’acquisto originario.
Poiché l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione, la vendita rientra tra le ipotesi escluse da tassazione.
La risposta dell’Agenzia conferma che la sola presenza di interventi agevolati con il Superbonus non determina automaticamente l’imponibilità della plusvalenza.
Occorre verificare attentamente la sussistenza delle cause di esclusione previste dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, con particolare riferimento all’effettivo utilizzo dell’immobile quale abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Inoltre, nelle ipotesi in cui nel corso del periodo di possesso siano intervenute vicende quali costituzione o estinzione dell’usufrutto, consolidazione della proprietà o analoghe modificazioni dei diritti reali, tali eventi non comportano, di per sé, l’inizio di un nuovo periodo di possesso quando determinano esclusivamente la riespansione di un diritto già esistente.
La verifica del requisito temporale dovrà quindi essere effettuata facendo riferimento alla data dell’acquisto originario della piena proprietà.
In caso di cessione di immobili interessati da interventi Superbonus effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, è opportuno verificare preventivamente:
- la data di conclusione degli interventi agevolati;
- la data originaria di acquisto della piena proprietà;
- l’eventuale sussistenza delle cause di esclusione previste dalla normativa, con particolare riguardo all’utilizzo dell’immobile come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per il periodo richiesto.
La Risposta è scaricabile dal sito associativo all’interno dell’area riservata download “Agenzia delle Entrate”.
Le Imprese non ancora registrate potranno procedere alla preventiva iscrizione attraverso la modalità promozionale proposta sulla pagina Associati! del sito ANCE Genova.
