Dal 1° gennaio 2024 è entrato in vigore il nuovo regime di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, introdotto dalla legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024). La disciplina è ora contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR, arricchiti da una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile.
In particolare, viene prevista l’imponibilità della plusvalenza realizzata in caso di cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/2020), qualora la cessione avvenga entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) e la Fondazione Nazionale dei Commercialisti (FNC), con documento pubblicato il 1° luglio 2025, hanno evidenziato alcune criticità applicative e numerose questioni ancora controverse in ordine all’integrazione del presupposto impositivo.
Una questione rilevante riguarda gli immobili acquisiti per successione. La normativa esclude espressamente tali immobili dal nuovo regime di tassazione, come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13/E del 13 giugno 2024. Pertanto, la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile ricevuto per successione non è imponibile, anche se gli interventi agevolati siano stati realizzati dall’erede dopo l’acquisizione.
Risolto anche il dubbio circa la cessione di immobili acquistati con il Super-Sismabonus acquisti: l’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 137 del 20 maggio 2025, ha chiarito che la successiva rivendita non integra la nuova fattispecie imponibile ex art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR.
Restano tuttavia aperti altri interrogativi, tra cui:
- gli effetti fiscali nel caso di interventi effettuati dal donante prima della donazione;
- la tassazione di immobili oggetto di interventi Superbonus senza modifiche urbanistiche rilevanti;
- le conseguenze della cessione effettuata prima della fine dei lavori;
- la configurazione delle cessioni mediante contratti di rent to buy.
Il documento è scaricabile dal sito “Documenti per gli associati”.
