Con le recenti risposte a interpello n. 129 del 13 maggio 2025 e n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti interpretativi circa il trattamento fiscale delle operazioni immobiliari che comportano la costituzione o la cessione di diritti reali limitati (in particolare: superficie, usufrutto e nuda proprietà), alla luce delle modifiche normative introdotte dalla legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 92, L. 213/2023).
Come noto, a decorrere dal 1° gennaio 2024 è in vigore una nuova disciplina della tassazione delle plusvalenze immobiliari. La riforma distingue in modo esplicito tra:
- le cessioni a titolo oneroso di immobili o diritti reali immobiliari, le quali rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, e generano plusvalenze tassabili se l’alienazione avviene entro cinque anni dall’acquisto o costruzione;
- le costituzioni di diritti reali di godimento, quali l’usufrutto o il diritto di superficie, che generano sempre redditi diversi ai sensi della lett. h) del medesimo comma, indipendentemente dal periodo di possesso o dalla natura del bene.
Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate chiarisce quanto segue:
- Cessione della costruzione con mantenimento della proprietà del suolo
Nella risposta n. 129/2025, è stato esaminato il caso di un ente sportivo che ha ceduto la sola proprietà superficiaria di un edificio, mantenendo la proprietà del terreno. L’operazione è qualificata come costituzione del diritto di superficie, e dunque, secondo la nuova disciplina, genera un reddito diverso, ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. h), TUIR.
Il relativo reddito è determinato, ai sensi dell’art. 71, co. 2, TUIR, come differenza tra il corrispettivo percepito e le spese specificamente inerenti alla produzione dello stesso. L’ammontare così determinato è assoggettato a tassazione IRPEF progressiva. - Cessione contestuale di usufrutto e nuda proprietà a soggetti distinti
Nella risposta n. 133/2025, viene esaminato il caso in cui un immobile viene venduto con unico atto, ma a soggetti diversi, uno dei quali acquista la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto.
L’Agenzia ritiene che le due operazioni vadano trattate autonomamente ai fini fiscali, poiché riguardano diritti distinti e indipendenti:
- la costituzione del diritto di usufrutto genera un reddito diverso ai sensi della lett. h), con tassazione secondo i criteri dell’art. 71, co. 2, TUIR;
- la cessione della nuda proprietà configura una plusvalenza immobiliare tassabile ai sensi della lett. b), se avvenuta entro cinque anni dall’acquisto, e secondo le regole dell’art. 68, co. 1, TUIR (differenza tra il corrispettivo e il costo di acquisto rivalutato, incluse eventuali spese incrementative).
La distinzione operata dalle Entrate è fondata sull’autonomia giuridica dei due diritti reali coinvolti, come anche evidenziato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (ord. n. 7154/2021 e n. 11922/2021), secondo cui in simili ipotesi non si configura una cessione unitaria della piena proprietà, ma due trasferimenti distinti, ciascuno con la propria disciplina fiscale.
Alla luce di quanto sopra, nelle operazioni immobiliari che comportano la costituzione o cessione di diritti reali parziali, occorrerà valutare con attenzione, caso per caso, il corretto inquadramento fiscale dell’operazione, con particolare riguardo:
- alla natura del diritto ceduto o costituito (proprietà piena, superficie, usufrutto, nuda proprietà);
- alla tempistica dell’operazione, specie con riferimento al periodo di possesso del bene in caso di cessione della nuda proprietà;
- alla documentazione delle spese sostenute inerenti alla produzione del corrispettivo, necessarie per il corretto calcolo del reddito diverso.
Per gli atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2024, il corretto inquadramento tra reddito diverso e plusvalenza immobiliare assume rilevanza ai fini della determinazione del debito IRPEF e della eventuale tassazione separata o ordinaria da applicare.
Le risposte sono scaricabili dal sito all’interno dell’area riservata download “Agenzia delle Entrate”.
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