La Corte di Cassazione, con le Ordinanze nn. 10392 e 10394 del 21 aprile 2025, è intervenuta sul regime di esenzione IMU previsto per i cosiddetti “immobili merce” – ossia i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, a condizione che non siano locati – fornendo un’interpretazione significativamente restrittiva delle condizioni di applicabilità dell’agevolazione.
Il dettato normativo dell’art. 1, comma 751, della Legge n. 160/2019 prevede infatti l’esenzione dall’IMU per i “fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”, norma di contenuto sostanzialmente identico a quella precedentemente contenuta nell’art. 2 del D.L. 102/2013, convertito in Legge 124/2013.
1. Esclusione dall’esenzione IMU per immobili acquistati e ristrutturati per la vendita
(Cass. Ord. n. 10392/2025)
Con tale pronuncia, la Corte ha escluso espressamente dall’ambito di applicazione dell’esenzione i fabbricati che non siano stati costruiti direttamente dall’impresa, ma da essa acquistati e successivamente oggetto di interventi di recupero edilizio (anche di natura incisiva) finalizzati alla successiva alienazione.
Secondo l’interpretazione dei giudici di legittimità, la nozione di “fabbricato costruito” – quale requisito testuale della norma agevolativa – non può in alcun modo essere estesa, neppure in via interpretativa, a fabbricati ristrutturati o comunque oggetto di interventi edilizi successivi all’acquisto. Si ribadisce, infatti, il principio per cui le norme agevolative, in quanto eccezionali rispetto alla disciplina ordinaria, non sono suscettibili di applicazione analogica o estensiva.
Tale orientamento risulta in netto contrasto con la prassi amministrativa consolidata sin dal 2013. In particolare, con Risoluzione n. 11/DF del 11 dicembre 2013, il Dipartimento delle Finanze, su istanza dell’ANCE, aveva chiarito che anche gli immobili acquistati dall’impresa costruttrice e oggetto di interventi di:
- restauro e risanamento conservativo (art. 3, co. 1, lett. c, D.P.R. 380/2001),
- ristrutturazione edilizia (art. 3, co. 1, lett. d, D.P.R. 380/2001),
- ristrutturazione urbanistica (art. 3, co. 1, lett. f, D.P.R. 380/2001),
potessero essere considerati “fabbricati costruiti” ai fini dell’esenzione, fondando l’assimilazione sul trattamento fiscale previsto per gli immobili in corso di costruzione e per quelli soggetti a recupero edilizio, i quali, durante l’esecuzione dei lavori, vengono entrambi tassati in base al valore dell’area.
Tale prassi ministeriale, mai formalmente smentita, conserva a oggi – sul piano amministrativo – efficacia applicativa, quantomeno fino a eventuali rettifiche o chiarimenti ufficiali da parte del MEF.
Tuttavia, si evidenzia che l’orientamento giurisprudenziale in commento, provenendo dalla Suprema Corte, potrà essere utilizzato dagli enti impositori quale base interpretativa per l’adozione di accertamenti in sede di controllo.
2. Esclusione dall’esenzione IMU per immobili merce oggetto di locazione temporanea
(Cass. Ord. n. 10394/2025)
La seconda ordinanza ribadisce l’inapplicabilità dell’agevolazione IMU agli immobili merce che, pur formalmente destinati alla vendita, siano stati concessi in locazione (o in comodato) anche solo per un periodo limitato dell’anno.
Secondo la Corte, l’esenzione è subordinata al rispetto continuativo, per l’intero anno di imposta, di due requisiti fondamentali:
- la destinazione alla vendita da parte dell’impresa costruttrice;
- la mancata utilizzazione del bene da parte di terzi, a qualsiasi titolo (locazione, comodato, uso gratuito).
Anche un solo episodio di locazione, transitorio o parziale, fa venir meno il requisito della “permanente destinazione alla vendita”, determinando l’obbligo di assoggettamento ad IMU per l’intero anno, senza possibilità di riproporzionamento.
La posizione della Corte si allinea a quanto già affermato dal MEF in sede di Telefisco 2014, dove fu esclusa la spettanza dell’esenzione per immobili anche solo temporaneamente locati o utilizzati, attesa la mancanza di una previsione normativa che consenta la fruizione dell’agevolazione in forma frazionata.
Si ricorda infine che la dichiarazione IMU 2025 dovrà essere presentata, ove ricorrano variazioni rilevanti ai fini dell’imposta, entro il 30 giugno 2025, utilizzando il modello ministeriale aggiornato.
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