Con la circolare n. 2/E del 14 marzo 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le prime indicazioni interpretative e applicative concernenti le disposizioni introdotte dal Decreto Legislativo 8 novembre 2024, n. 139, recante “Razionalizzazione e semplificazione delle norme in materia di imposte indirette diverse dall’IVA”, con particolare riferimento all’imposta di registro, all’imposta di bollo, alle imposte ipotecarie e catastali, nonché ad altri tributi minori.
Le disposizioni oggetto di analisi sono entrate in vigore il 1° gennaio 2025 e si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione, nonché alle successioni aperte e agli atti a titolo gratuito effettuati a decorrere da tale data, in conformità a quanto previsto dall’art. 9, comma 3, del D.Lgs. n. 139/2024.
Di seguito si fornisce una sintesi delle principali novità introdotte, con specifico riferimento agli ambiti di maggiore interesse per gli operatori del settore.
1. Trasferimento di diritti edificatori – Imposte di registro, ipotecaria e catastale
(Art. 2, comma 1, lett. ff), n. 1 e art. 3 D.Lgs. 139/2024)
Il legislatore ha recepito l’orientamento giurisprudenziale consolidato in ordine alla natura patrimoniale dei contratti di trasferimento dei diritti edificatori, qualificandoli espressamente come atti aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.
Conseguentemente:
- Tali contratti scontano l’imposta di registro nella misura proporzionale del 3%, ai sensi dell’art. 3 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.
- Si supera, dunque, l’orientamento previgente che assimilava tali atti ai trasferimenti di diritti reali immobiliari, con applicazione dell’imposta al 9% o, in caso di soggezione ad IVA, in misura fissa (200 euro).
- Ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, l’art. 3 del decreto modifica il D.Lgs. n. 347/1990, prevedendo l’applicazione in misura fissa (200 euro) per ciascuna imposta, equiparando tali atti a quelli che non comportano trasferimento di proprietà di beni immobili.
Resta fermo il principio di alternatività IVA/registro per le cessioni soggette ad IVA da parte di imprese: in tali ipotesi si applica l’IVA con aliquota ordinaria del 22% e l’imposta di registro in misura fissa (200 euro).
2. Contratti preliminari di compravendita – Imposta di registro
(Art. 2, comma 1, lett. ff), n. 2 D.Lgs. 139/2024)
È introdotta una significativa armonizzazione del trattamento fiscale delle somme versate a titolo di acconto e caparra confirmatoria nei contratti preliminari di compravendita non soggetti ad IVA.
Prima della riforma:
- Acconti → aliquota 3%
- Caparra confirmatoria → aliquota 0,5%
Dopo la riforma:
- Acconti non soggetti ad IVA → aliquota 0,5%, in linea con quella applicabile alla caparra confirmatoria.
Resta confermata la registrazione in misura fissa (200 euro) per somme soggette ad IVA.
È altresì introdotto un principio di coordinamento tra tassazione del preliminare e del definitivo: l’imposta dovuta sul preliminare non potrà eccedere quella dovuta sul contratto definitivo, prevenendo richieste di rimborso.
L’imposta versata in sede di preliminare è imputata a scomputo dell’imposta principale dovuta per l’atto definitivo.
3. Cessione d’azienda o ramo d’azienda – Imposta di registro
(Art. 2, comma 1, lett. i D.Lgs. 139/2024)
È stata codificata normativamente la prassi interpretativa che consente di applicare, in modo distinto, le diverse aliquote previste per ciascuna categoria di beni aziendali oggetto di cessione.
Condizione essenziale: nell’atto (o negli allegati) deve risultare una chiara imputazione del corrispettivo ai beni trasferiti.
Aliquote applicabili (esempi):
- Immobili → 9%
- Avviamento → 3%
- Crediti aziendali → 0,5%
L’imposta va determinata sul valore venale complessivo dei beni.
In caso di trasferimento di passività, la relativa imputazione ai beni mobili e immobili deve avvenire in proporzione al valore dei singoli cespiti, indipendentemente dallo specifico collegamento con i medesimi.
4. Autoliquidazione dell’imposta di registro
(Art. 41 D.P.R. 131/1986, come modificato)
È stato generalizzato il principio di autoliquidazione, con conseguente attribuzione al contribuente dell’onere di determinazione e versamento dell’imposta.
L’Ufficio interviene solo in sede di controllo formale, con eventuale emissione di avviso di liquidazione in caso di differenze a debito.
In caso di adesione spontanea all’avviso entro i termini per il ricorso, è prevista la riduzione della sanzione a un terzo del minimo.
5. Imposta di bollo – Nuove modalità di assolvimento
(Art. 4, comma 1, lett. b D.Lgs. 139/2024)
Le novità riguardano una semplificazione degli adempimenti:
- Per gli atti soggetti a registrazione obbligatoria, il bollo può essere assolto entro il termine per la registrazione, mediante modello F24, anziché contestualmente alla formazione dell’atto.
- È ammesso il versamento mediante contrassegno telematico, anche per documenti analogici presentati in originale.
- È possibile rettificare o integrare dichiarazioni già trasmesse per correggere errori o omissioni, anche con effetti sull’imposta o sul credito d’imposta.
- Le nuove disposizioni si applicano anche alle dichiarazioni pregresse, per le quali al 1° gennaio 2025 non siano ancora scaduti i termini di accertamento.
6. Sistema sanzionatorio – Rimodulazione delle sanzioni
(D.Lgs. n. 87/2024)
Imposta di registro:
- Omessa registrazione → sanzione 120% dell’imposta
- Registrazione tardiva (entro 30 giorni) → sanzione 45%
- Valore dichiarato insufficiente → sanzione 70% della maggiore imposta
Imposta di bollo:
- Omesso/insufficiente pagamento → 80% dell’imposta
- Omessa/infedele dichiarazione conguaglio → 80%, ridotta a 45% se presentata entro 30 giorni
È inoltre in corso l’esame di un provvedimento correttivo in sede governativa, che prevede l’introduzione di sanzioni minime fisse:
- Omessa registrazione → € 250
- Registrazione tardiva → € 150
La circolare è scaricabile dal sito accedendo all’area riservata Download “Agenzia delle Entrate”.
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