Il Consiglio nazionale del notariato, con lo Studio n. 36-2026/T, ha esaminato il trattamento IVA applicabile alle cessioni di immobili iscritti nelle categorie catastali del gruppo “F”, con particolare riferimento ai:
- fabbricati collabenti, categoria F/2;
- fabbricati in corso di costruzione, categoria F/3;
- fabbricati in corso di definizione, categoria F/4;
- lastrici solari, categoria F/5.
L’intervento del notariato assume particolare rilievo poiché la normativa IVA non disciplina espressamente le cessioni degli immobili appartenenti alle categorie catastali “F”. Lo Studio propone quindi una ricostruzione sistematica basata sulle regole generali applicabili alle cessioni immobiliari effettuate da soggetti passivi IVA.
Le conclusioni formulate non coincidono, in alcuni casi, con gli orientamenti espressi dall’Agenzia delle Entrate e dalla Corte di Cassazione. Tale divergenza impone una particolare attenzione nella valutazione delle singole operazioni.
Secondo il Consiglio nazionale del notariato, il trattamento IVA deve essere individuato distinguendo tra:
- immobili ultimati, ai quali si applicano i regimi di esenzione o imponibilità previsti dall’articolo 10, comma 1, numeri 8-bis) e 8-ter), del DPR 633/1972;
- immobili non ancora ultimati, che devono considerarsi ancora inseriti nel circuito produttivo dell’impresa e le cui cessioni devono essere assoggettate a IVA.
La data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero rappresenterebbe, pertanto, il momento determinante per verificare se il bene sia ancora compreso nel ciclo produttivo.
Finché i lavori non risultano ultimati, secondo il notariato non troverebbero applicazione le disposizioni di esenzione previste per le cessioni di fabbricati ultimati.
Per i fabbricati classificati nella categoria catastale F/3, in quanto ancora in corso di costruzione, il notariato ritiene applicabile un regime generalizzato di imponibilità IVA.
La cessione sarebbe imponibile indipendentemente:
- dalla qualifica soggettiva dell’acquirente;
- dalla circostanza che il cessionario sia un’impresa edile o un privato consumatore;
- dalla futura destinazione del fabbricato.
Il Consiglio nazionale del notariato non condivide, quindi, l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione in diverse pronunce, tra cui le ordinanze n. 22757/2016, n. 23499/2016 e n. 22138/2017.
Secondo la Cassazione, la permanenza del fabbricato nel circuito produttivo non dipenderebbe soltanto dal suo stato oggettivo o dalla categoria catastale, ma anche dalle caratteristiche soggettive delle parti. In particolare, il fabbricato in corso di costruzione potrebbe essere considerato ancora nel circuito produttivo soltanto quando sia il cedente sia il cessionario siano imprese edili.
Il notariato ritiene, invece, che la permanenza del bene nel ciclo produttivo debba essere valutata in relazione all’attività del soggetto cedente e allo stato oggettivo dell’immobile, senza attribuire rilevanza alla qualifica dell’acquirente.
Di conseguenza, secondo lo Studio, anche la cessione di un fabbricato F/3 a favore di un privato dovrebbe essere assoggettata a IVA.
Le medesime conclusioni vengono formulate con riferimento agli immobili iscritti nella categoria catastale F/4, relativa ai fabbricati in corso di definizione.
Secondo il Consiglio nazionale del notariato, tali immobili devono considerarsi ancora inseriti nel circuito produttivo. La loro cessione dovrebbe, pertanto, essere assoggettata a IVA, in particolare quando la classificazione F/4 deriva dall’esecuzione di lavori di ristrutturazione o di trasformazione non ancora ultimati.
Questa impostazione si discosta da quella sostenuta dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 167/2022.
In tale documento l’Amministrazione finanziaria ha affermato che, essendo la categoria F/4 una categoria provvisoria, il regime IVA della cessione dovrebbe essere individuato facendo riferimento alla categoria catastale posseduta dall’immobile prima dell’attribuzione della classificazione F/4.
Il notariato non condivide tale soluzione, principalmente perché:
- nella categoria F/4 possono rientrare anche immobili non ancora definitivamente accatastati e privi di una precedente categoria catastale;
- la precedente classificazione potrebbe non rappresentare più l’effettiva consistenza dell’immobile;
- il richiamo alla categoria originaria potrebbe comportare l’applicazione del regime IVA previsto per un immobile ultimato a un bene che, a seguito dei lavori, è nuovamente entrato nel circuito produttivo.
La soluzione proposta dal notariato è quindi quella di assoggettare a IVA le cessioni di tutti i fabbricati in corso di ristrutturazione classificati nella categoria F/4.
Il criterio indicato dall’Agenzia delle Entrate, basato sulla categoria catastale precedente, potrebbe essere applicato soltanto nel caso residuale in cui l’attribuzione della categoria F/4 sia avvenuta prima dell’effettivo inizio dei lavori.
Per i fabbricati collabenti classificati nella categoria F/2, il notariato ritiene applicabile la disciplina generale prevista per le cessioni di fabbricati.
La cessione effettuata da un soggetto passivo IVA è, in linea generale, esente da IVA, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis), del DPR 633/1972.
Resta ferma l’imponibilità obbligatoria quando la cessione è effettuata dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha eseguito gli interventi di ripristino entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Decorso tale periodo, il cedente può, ricorrendone i presupposti, optare per l’applicazione dell’IVA nell’atto di cessione.
Anche per i lastrici solari classificati nella categoria F/5 trova applicazione, secondo lo Studio, la disciplina generale delle cessioni di fabbricati.
La cessione è quindi ordinariamente esente da IVA, salvo:
- il caso di imponibilità obbligatoria previsto per le cessioni effettuate dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dalla fine dei lavori;
- l’esercizio dell’opzione per l’imponibilità, quando consentito, dopo il decorso del quinquennio.
Lo Studio non introduce nuovi adempimenti o nuove scadenze fiscali. Occorre tuttavia prestare particolare attenzione al termine di cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino, la cessione effettuata dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha eseguito i lavori è, nei casi previsti dalla legge, obbligatoriamente imponibile IVA.
Dopo il decorso dei cinque anni, la cessione è normalmente esente, salva la possibilità di optare per l’imponibilità IVA nell’atto notarile.
Ai fini del corretto calcolo del quinquennio è quindi necessario individuare e documentare con precisione:
- la data di ultimazione della costruzione;
- la data di ultimazione degli interventi di ripristino o ristrutturazione;
- la qualifica del soggetto cedente;
- la natura e la consistenza effettiva dell’immobile al momento della cessione.
Lo Studio è scaricabile dal sito associativo all’interno dell’area download “Documenti per gli associati”.
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