Con la recente sentenza n. 26673 del 3 ottobre 2025, la Corte di Cassazione è nuovamente intervenuta in tema di qualificazione fiscale delle cosiddette “aree urbane”, fornendo importanti indicazioni in merito alla loro assoggettabilità ad IMU in qualità di aree edificabili.
La pronuncia si inserisce in un solco interpretativo ormai consolidato, secondo il quale, ai fini IMU, è determinante non tanto il dato catastale quanto la potenzialità edificatoria desumibile dagli strumenti urbanistici vigenti.
Le aree urbane censite al Catasto Fabbricati nella categoria F/1, pur prive di rendita catastale, devono essere considerate “aree fabbricabili”, se da un punto di vista urbanistico risultano edificabili.
La Corte ha chiarito che:
- le aree urbane non sono assimilabili né ai fabbricati né ai terreni agricoli;
- se il Piano Regolatore Generale (PRG) o lo strumento urbanistico comunale prevede per tali aree una potenzialità edificatoria, queste devono essere considerate aree edificabili e, come tali, assoggettate ad IMU;
- la base imponibile sarà costituita dal valore venale in comune commercio dell’area, ai sensi dell’art. 1, comma 746, della Legge 160/2019.
La sentenza precisa inoltre che solo le aree urbane aventi natura pertinenziale e accatastate unitariamente al fabbricato principale possono essere escluse dall’IMU autonomamente, restando fiscalmente assorbite nel tributo dovuto per il fabbricato stesso.
A partire dal 2020, secondo la normativa vigente (art. 1, comma 741, lett. a), L. 160/2019), si considera parte integrante del fabbricato l’area che:
- è accatastata unitariamente all’immobile principale;
- è qualificabile come pertinenza ai fini urbanistici.
In mancanza di tali presupposti, anche un’area adiacente ad un fabbricato potrebbe essere soggetta autonomamente ad IMU come area edificabile.
3 adempimenti richiesti.
Alla luce di quanto sopra, sarà opportuno che i contribuenti che possiedono aree urbane censite in categoria F/1, anche se prive di rendita catastale:
procedano al versamento dell’IMU dovuta sull’area edificabile nei termini ordinari:
verifichino la destinazione urbanistica dell’area secondo il PRG o lo strumento urbanistico comunale vigente;
se l’area risulta edificabile, determinino il valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno di imposta, sulla base dei criteri dell’art. 1, comma 746, L. 160/2019 (valore di mercato, ubicazione, indice di edificabilità, destinazione, oneri di urbanizzazione, ecc.);
